Pesquisei sobre o assunto de síndico profissional e faço minhas considerações, citando também comentários de alguns especialistas sobre esse tema.
Vantagens de ter um Síndico Profissional
Segundo especialistas em gestão condominial, o síndico profissional é um investimento que vale a pena, é um profissional que entende de legislação, contratação, tem experiência, ele se paga.
A demanda de contratação dos síndicos terceirizados tem aumentado porque os condôminos não tem tempo e nem vontade de se expor num cargo de síndico.
A Gestão Profissional do CondomínioA demanda de contratação dos síndicos terceirizados tem aumentado porque os condôminos não tem tempo e nem vontade de se expor num cargo de síndico.
A maior vantagem do síndico profissional, para autores de livros sobre o assunto, é que um síndico terceirizado não tem vínculos com moradores e empregados, o que facilita a gestão profissional do condomínio.
O principal erro dos condomínios ao escolher o síndico, é relegar esse trabalho como se fosse de uma importância menor.
Escolhem pessoas para tapar um buraco, quebrar um galho, mas se esquecem de que o síndico, pela lei, é aquele que responde civil e criminalmente pelo condomínio."Sílvio de Salvo Venosa, renomado Advogado estudioso do direito civil diz: "O Síndico desempenha o papel mais importante no condomínio, não só porque o representa , ativa e passivamente em juízo, mas também porque exerce as funções executivas do administrador."
Entre várias atribuições, segundo a lei, compete ao síndico:- Convocar assembleias;
- Representar o condomínio legalmente;
- Informar imediatamente sobre problemas judiciais ou administrativos;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção e as determinações da assembleia;
- Zelar pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as contribuições e as eventuais multas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro do prédio.
- Identificar se os todos os tributos estão sendo recolhidos e as normas e regulamentações relativa à vida dos condomínios estão em dias, mesmo porque há uma profusão de leis, normas e regulamentações relativa à vida dos condomínios.
- Se sintonizar conversando com os condôminos para identificar necessidades de incrementar a infraestrutura de segurança e lazer dos edifícios e etc.
Trabalha-se o tempo todo na administração de um condomínio, a cada dia há um novo evento ou procedimento a ser adotado.
Hoje as pessoas não têm tempo ou interesse para assumir um compromisso deste porte especialmente em função da responsabilidade civil e criminal prevista no Código Civil.
O síndico profissional tornou-se assim uma opção aos condomínios, principalmente aos edifícios de médio e alto padrão, em que os moradores não têm tempo de administrá-los ou, em sentido contrário, tornou-se ainda uma boa saída para os grandes condomínios, devido à complexidade de suas demandas.
Mesmo com uma gestão profissionalizada, não há como prescindir dos trabalhos de uma administradora, são aproximadamente 107 diferentes tipos de atividades pertinentes à gestão condominial, envolvendo desde as providências legais de segurança contra incêndio ao recolhimento do ISS dos prestadores de serviços. A lista faz parte do manual “Como contratar uma administradora”, produzido pelo SECOVI.
Além de todas as obrigações legais, os síndicos devem “se preocupar em manter o valor patrimonial da edificação e ter iniciativa no sentido de propor redução de custos, antenados nas novas tecnologias, como os economizadores de água. É a ideia da sustentabilidade, que deve ser levada mesmo aos condomínios mais antigos.”
Uma atenção especial precisa ser dada ao perfil dos profissionais que se candidatam a síndico, considerando-se currículo, experiência anterior, conhecimento mínimo em contabilidade e administração, além de habilidades pessoais, como flexibilidade, capacidade de trabalhar em equipe e de motivar os funcionários.
Na contratação é importante a elaboração de um contrato específico que deverá conter todas as atividades que o síndico irá exercer, além de endereço, número de inscrição no INSS e ISS como autônomo. Nesse sentido, a ata da assembleia que o elegeu é fundamental para estabelecer o mandato e a legalidade das funções. A eleição do síndico profissional segue os mesmos procedimentos do síndico morador. As assembleias costumam analisar os currículos de três profissionais e escolher a pessoa que for mais adequada ao condomínio.
O ideal, para escolher um síndico, tanto morador quanto profissional, é avaliar o currículo da pessoa, cursos que já fez, inclusive antecedentes criminais.
Além de todas as obrigações legais, os síndicos devem “se preocupar em manter o valor patrimonial da edificação e ter iniciativa no sentido de propor redução de custos, antenados nas novas tecnologias, como os economizadores de água. É a ideia da sustentabilidade, que deve ser levada mesmo aos condomínios mais antigos.”
Uma atenção especial precisa ser dada ao perfil dos profissionais que se candidatam a síndico, considerando-se currículo, experiência anterior, conhecimento mínimo em contabilidade e administração, além de habilidades pessoais, como flexibilidade, capacidade de trabalhar em equipe e de motivar os funcionários.
Na contratação é importante a elaboração de um contrato específico que deverá conter todas as atividades que o síndico irá exercer, além de endereço, número de inscrição no INSS e ISS como autônomo. Nesse sentido, a ata da assembleia que o elegeu é fundamental para estabelecer o mandato e a legalidade das funções. A eleição do síndico profissional segue os mesmos procedimentos do síndico morador. As assembleias costumam analisar os currículos de três profissionais e escolher a pessoa que for mais adequada ao condomínio.
O ideal, para escolher um síndico, tanto morador quanto profissional, é avaliar o currículo da pessoa, cursos que já fez, inclusive antecedentes criminais.
No trabalho da gestão condominial é importante em meu ver fazer uma auditoria em todos os processos do prédio para verificar possíveis irregularidades e assim melhorar não só o funcionamento do prédio, mas também diminuir os custos: como exemplo, mudar um prestador de serviços caro demais ou fazer uma cobrança mais eficaz dos inadimplentes possibilita a redução desta taxa de condomínio. Usualmente consegue-se uma redução de 10% na taxa e, dependendo da situação do prédio, pode obter até 20%.
O corte do condomínio é uma consequência lógica no decurso do tempo por conta da maior eficiência dos processos, mas, num primeiro momento, o valor pode até subir, como exemplo, casos em que o edifício esteja em situação ruim a muito tempo e precise de uma completa manutenção, nesses casos, a taxa aumentará, pois foi preciso fazer as obras necessárias para manter o prédio. Mas, ao longo do tempo a tendência é reduzir o valor, pois fazemos um planejamento de cinco anos para que o condomínio planeje suas contas e não tenha concentração de gastos."
Despreparo do síndico é problema
São poucas as empresas que prestam o serviço de gestão condominial diferenciado e que a contratação se dá não só para diminuir a taxa do condomínio, mas para dar um tratamento profissional.
Quase a totalidade das administradoras de condomínio no Brasil apenas trabalham com softwares para gerar os balancetes contábeis do condomínio e cobram caro pelo trabalho.
Normalmente, os síndicos não questionam nem exigem nada, pois não têm conhecimento, são pessoas que são colocadas lá muitas vezes contra a vontade e não têm experiência nem bagagem para exigir mais, mas com a figura do síndico profissional isso tem mudado."
Principais problemas são inadimplência e gestão inadequada
Para verificar se a taxa de condomínio está elevada demais, é possível usar o IPEVECON (Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais) da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) http://www.aabic.com.br/prod_serv/ipevecon/
Por esse indicador, a média de condomínio de um imóvel de três dormitórios em São Paulo, por exemplo, estava em R$ 1.145,00 pela última medição, em maio de 2015.
Nos prédios antigos, os principais problemas costumam ser falta de manutenção, obras pendentes e também inadimplência. Já nos prédios novos, além da inadimplência, o principal problema é mesmo a gestão inadequada do condomínio e falta de planejamento do orçamento.
A administradora faz a parte burocrática do condomínio, ela faz documentação, manda folha de pagamentos, paga os impostos e eventualmente ajuda em algo que o síndico peça. Um síndico profissional em sua consultoria vai fazer um levantamento completo, inclusive de contratos, para identificar se está tudo em ordem e como gestor do condomínio vai dizer para o conselho e para a administradora o que precisa ser feito.
Não é preciso ter gastos extras se o condomínio conta com um síndico profissional e uma boa administradora que em conjunto com o conselho do condomínio atuaram na gestão do condomínio.
O maior custo de um condomínio, de 50% a 60% da taxa mensal, é com despesas de pessoal.
Pesquisando na Internet identifiquei alguns pronunciamentos que repasso abaixo.
Matéria publicada na Edição 141 da Revista Direcional Condomínios em novembro de 2009.
"SÍNDICO PROFISSIONAL - ASPECTOS LEGAIS E PRECAUÇÕES"
A evolução da sociedade dita as regras de convivência e conveniência.
É sob a égide dessa máxima que discorreremos sobre assunto atual, interessante e dinâmico nas relações condominiais: a figura do síndico profissional.
Na edição de junho/2010 do Jornal do Síndico (Edição Baixada Santista), vislumbrei com alegria o artigo do Companheiro Vinicius José Parisi sobre Projeto de Lei em trâmite no Congresso Nacional com o fito de regularizar a “profissão”, por meio de emenda ao artigo 1.347 do Código Civil.
A abordagem foi clara, objetiva e precisa, razão pela qual, trataremos primeiramente da figura do Síndico Profissional em si e, posteriormente, das benesses de sua inclusão em nosso conjunto de leis.
A vida em Condomínio tem enfrentado um sério e inevitável problema nos últimos tempos: a falta de condôminos predispostos a assumirem o encargo de síndico. O fenômeno ocorre, seja pelo temor da responsabilização civil em caso de eventuais prejuízos durante a gestão, seja pela intolerância da própria vizinhança, seja pelo abandono do eleito no cargo, sem qualquer auxílio.
Enfim, há inúmeras justificativas para aqueles que não querem comprometer-se com o cargo, apesar da evidente necessidade deautopreservaçãodo patrimônio condominial.
Aliás, a presença de um síndico que seja condômino possui suas inquestionáveis vantagens, como o profundo conhecimento do edifício, a presença física no dia-a-dia e o interesse quase que emocional no sucesso da gestão daquilo que pertence a si próprio. Por estas razões, os síndicos residentes no Condomínio sempre serão bem vistos e bem-vindos.
Entretanto, a debandada que se tem visto ultimamente nasAssembleiasde eleição de Síndico, fez emergir com vigor e frequência a figura do Síndico Profissional.
O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro faz previsão expressa sobre a possibilidade de ser o Síndico pessoa alheia a massa condominial: “Art. 1.347. A assembleiaescolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
As funções do síndico estão previstas no artigo 1.348 do mesmo diploma e, também deverão ser respeitadas integralmente pelo Síndico “externo”.
O que se busca com a contratação de um Síndico Profissional? Certamente profissionalizar a representação e a gestão do Condomínio, diminuindo gastos inúteis e otimizando as verbas arrecadadas, valorizando o patrimônio imobilizado dos condôminos, facilitar negociações e contratações, encontrar pró-atividade, ética, retidão e justiça no exercício do encargo.
A imparcialidade emocional, maior disponibilidade de tempo, remuneração imobilizada (sem variação segundo o volume rateado) e a responsabilização civil inquestionável do prestador de serviços, são apenas algumas das vantagens que podem e devem ser sopesadas em face daquelas dos síndicos internos.
Alguns aspectos devem ser observados com cuidado:
A figura do síndico profissional em hipótese alguma elimina aquela da Administradora. Um é gestor e representante legal, o outro administrador. Assim como em uma empresa, o gestor possui uma equipe para colocar em prática seus planos e poder administrar a contento o negócio. O síndico profissional não fará a folha de pagamento de funcionários, mas sim a revisará. Não fará o rateio mensal, mas sim o fechamento em conjunto com a Administradora;
A remuneração deve ser fixada em Assembleia e de preferência alicerçar-se em critérios fixos e objetivos. Comissão e remuneração por produtividade podem sujeitar a questionamentos e práticas variáveis demais para a massa condominial;
O Síndico Profissional pode ser pessoa física ou Jurídica, desde que idôneos e com saúde comercial e financeira sólida.
A movimentação financeira das contas do Condomínio deve ser conjunta com o subsíndico, membro do Conselho ou administrador de confiança contratada, o que certamente será bem visto pelo próprio Síndico profissional;
Apesar das assembleias trazerem previsão expressa sobre a duração do mandato e a remuneração, apesar do Código Civil elencar o rol de obrigações do encargo no artigo 1.348, recomenda-se que a referida contratação seja feita com contrato escrito e revisado/elaborado por profissional de confiança do Condomínio com conhecimento técnico (Jurídico) específico para a matéria. No futuro, a existência do contrato escrito certamente fará substancial diferença para dirimirem-se conflitos ou simples divergências.
Outra questão que certamente povoa a cabeça de muitos moradores dos Condomínios em geral é: Pode a própria Administradora do Condomínio ser eleita como Síndica Profissional pela Assembleia?
A resposta é positiva, devendo manter-se as cautelas acima elencadas e verificadas as condições de elegibilidade da mesma, ou seja, a probidade, o histórico comercial, a solidez financeira e a qualidade dos serviços.
Seja qual for o tipo de Síndico – Pessoa Física ou Jurídica ou até mesmo a própria Administradora do edifício - recomenda-se fortemente uma pesquisa patrimonial pormenorizada e também uma “due diligence” (busca detalhada) no âmbito fiscal, judicial e comercial.
Não se pode esquecer que, contratar um Síndico Profissional sem referências, sem apresentação de certidões negativas de processos judiciais e fiscais (ou ao menos se positivas, detalhadamente justificadas) ou mesmo sem lastro para responder a eventuais prejuízos causados.
A empresa deve ter inscrição no C.N.P.J. e regularidade junto à Receita Federal e os demais órgãos públicos ao qual estiver afeta, o mesmo aplicando-se aos órgão de classe, como CRA, CRECI e outros.
Em outras palavras, este profissional deve ter patrimônio em seu nome ou ao menos o amparo financeiro necessário a responder por prejuízos que sua má gestão pode causar ao Condomínio. Sem ter como responder, sabemos que o Condomínio poderá até vencer batalhas judiciais, mas certamente perderá a guerra ao tentar receber o que lhe é devido.
Alguns dirão que essa é a visão pessimista, de quem prevê a hipótese do desastre, da negligência ou mesmo da má-fé.
Ora, por óbvio que a grande maioria dos Síndicos Profissionais agirá pautada nos princípios da ética, da lealdade e da boa-fé, mas, é “incontesti” o fato de que tantos outros se aproveitarão da confiança e liberdade para, eventualmente, auferirem vantagens ilícitos com o encargo.
É para estas situações ainda que hipotéticas, que alertamos ser recomendável e positiva a contratação dos Síndicos Profissionais que reúnam solidez, ética, probidade, e respaldo patrimonial.
A possível aprovação do Projeto de Lei nº 011 - 99211 0340 trará como principal benefício a eliminação de disposições obsoletas nas Convenções Condominiais, prevendo toda sorte de restrição, seja à figura do Síndico a ser eleito, seja ao formato de sua remuneração.
Algumas Convenções, por exemplo, simplesmente e sem qualquer justificativa plausível, proíbem que o encargo de Síndico seja remunerado ou mesmo que, no caso do condômino residente, seja concedida a isenção da cota condominial mensal, o que acaba afastando possíveis candidatos ao posto.
A nova redação do artigo 1.347 do C.C.B. permitira à Assembleia Geral de Condôminos deliberar livremente – ainda que houvesse previsão diversa na Convenção Condominial – sobre quem será e como será remunerado o novo Síndico. Tais casos acabam gerando a necessidade da difícil providência de se alterar o texto da Convenção com 2/3 das assinaturas dos condôminos.
Nesse aspecto, o benefício será imenso e a dinamização na contratação ou na simples escolha do novo síndico, certa. A decisão da Assembleia será soberana e sobreposta ao texto da Convenção.
É com ressalva que vemos o enquadramento do Síndico Profissional como empregado do Condomínio sujeito às disposições da Consolidação das Leis do Trabalho.
A um, porque o Síndico passaria a ser seu próprio chefe, sem fiscalização de superiores na “hierarquia” (que nem existe) do Condomínio. A dois, porque a possibilidade de conflitos, divergências ou discussões, ainda que no campo da urbanidade e da conversação, certamente trariam desgaste ao mesmo como empregado e subtrairia a isenção que deve ser peculiar ao Síndico Profissional. A três porque um empregado do Condomínio passaria a ter acesso total e irrestrito a toda a documentação interna do mesmo e, em último, porque o encargo síndico exige algum tipo de maleabilidade que o Contrato de Trabalho regido pela C.L.T. não permitiria.
Dessa forma, salvo melhor juízo, a contratação via Contrato de Prestação de Serviços, sujeito às regras do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor afigura-se ainda, a melhor solução.
Concluímos com parecer favorável e benéfico acerca da figura do Síndico Profissional e, parcialmente, quanto à alteração legislativa que tramita atualmente por nossas Casas Legislativas Federais, desde que observados os cuidados acima elencados e, que não haja no próprio edifício ninguém disposto a gerir o próprio patrimônio.
Texto confeccionado por: Marcelo Vallejo Marsaioli. Advogado militante, inscrito perante a OAB/SP. Graduado pela Faculdade Católica de Direito de Santos - UNISANTOS 011 - 99211 0340. Pós-graduado "lato sensu" - Faculdade Católica de Direito de Santos - UNISANTOS. Especializado em direito econômico, imobiliário e consumerista. Escreve atualmente artigos editados nas seguintes publicações: revista da ADIBAS, SEABENS (Sindicato dos Administradores de bens) e Jornal do Síndico, todas do ramo imobiliário. Diplomado em língua Inglesa (Certificado de Proficiência da Universidade de Michigan) e em língua francesa (Ministério da Educação Nacional da República Francesa). Graduado em Letras pela Universidade Católica de Santos - UNISANTOS 011 - 99211 0340. Participou do Intercâmbio de Grupo de Estudos - foco na área jurídica - em Detroit/Michigan, pelo Distrito 4420 de Rotary International (abril/maio de 2003). Professor Universitário na área do Direito pela UNIMONTE (início em 2003) e UNISANTA (início em 2004).
Mas além dos necessários conhecimentos técnicos para exercer essa função, entendo que a principal qualidade do síndico é tratar as pessoas com respeito, ter liderança e organização, ser paciente e saber ouvir os anseios e pedidos dos moradores, saber se comunicar, administrando os conflitos como mediador e bom negociador, conflitos esses que levam a discussão dos problemas com conhecimento e bom senso na busca de boas e democráticas soluções.
A abordagem foi clara, objetiva e precisa, razão pela qual, trataremos primeiramente da figura do Síndico Profissional em si e, posteriormente, das benesses de sua inclusão em nosso conjunto de leis.
A vida em Condomínio tem enfrentado um sério e inevitável problema nos últimos tempos: a falta de condôminos predispostos a assumirem o encargo de síndico. O fenômeno ocorre, seja pelo temor da responsabilização civil em caso de eventuais prejuízos durante a gestão, seja pela intolerância da própria vizinhança, seja pelo abandono do eleito no cargo, sem qualquer auxílio.
Enfim, há inúmeras justificativas para aqueles que não querem comprometer-se com o cargo, apesar da evidente necessidade deautopreservaçãodo patrimônio condominial.
Aliás, a presença de um síndico que seja condômino possui suas inquestionáveis vantagens, como o profundo conhecimento do edifício, a presença física no dia-a-dia e o interesse quase que emocional no sucesso da gestão daquilo que pertence a si próprio. Por estas razões, os síndicos residentes no Condomínio sempre serão bem vistos e bem-vindos.
Entretanto, a debandada que se tem visto ultimamente nasAssembleiasde eleição de Síndico, fez emergir com vigor e frequência a figura do Síndico Profissional.
O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro faz previsão expressa sobre a possibilidade de ser o Síndico pessoa alheia a massa condominial: “Art. 1.347. A assembleiaescolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
As funções do síndico estão previstas no artigo 1.348 do mesmo diploma e, também deverão ser respeitadas integralmente pelo Síndico “externo”.
O que se busca com a contratação de um Síndico Profissional? Certamente profissionalizar a representação e a gestão do Condomínio, diminuindo gastos inúteis e otimizando as verbas arrecadadas, valorizando o patrimônio imobilizado dos condôminos, facilitar negociações e contratações, encontrar pró-atividade, ética, retidão e justiça no exercício do encargo.
A imparcialidade emocional, maior disponibilidade de tempo, remuneração imobilizada (sem variação segundo o volume rateado) e a responsabilização civil inquestionável do prestador de serviços, são apenas algumas das vantagens que podem e devem ser sopesadas em face daquelas dos síndicos internos.
Alguns aspectos devem ser observados com cuidado:
A figura do síndico profissional em hipótese alguma elimina aquela da Administradora. Um é gestor e representante legal, o outro administrador. Assim como em uma empresa, o gestor possui uma equipe para colocar em prática seus planos e poder administrar a contento o negócio. O síndico profissional não fará a folha de pagamento de funcionários, mas sim a revisará. Não fará o rateio mensal, mas sim o fechamento em conjunto com a Administradora;
A remuneração deve ser fixada em Assembleia e de preferência alicerçar-se em critérios fixos e objetivos. Comissão e remuneração por produtividade podem sujeitar a questionamentos e práticas variáveis demais para a massa condominial;
O Síndico Profissional pode ser pessoa física ou Jurídica, desde que idôneos e com saúde comercial e financeira sólida.
A movimentação financeira das contas do Condomínio deve ser conjunta com o subsíndico, membro do Conselho ou administrador de confiança contratada, o que certamente será bem visto pelo próprio Síndico profissional;
Apesar das assembleias trazerem previsão expressa sobre a duração do mandato e a remuneração, apesar do Código Civil elencar o rol de obrigações do encargo no artigo 1.348, recomenda-se que a referida contratação seja feita com contrato escrito e revisado/elaborado por profissional de confiança do Condomínio com conhecimento técnico (Jurídico) específico para a matéria. No futuro, a existência do contrato escrito certamente fará substancial diferença para dirimirem-se conflitos ou simples divergências.
Outra questão que certamente povoa a cabeça de muitos moradores dos Condomínios em geral é: Pode a própria Administradora do Condomínio ser eleita como Síndica Profissional pela Assembleia?
A resposta é positiva, devendo manter-se as cautelas acima elencadas e verificadas as condições de elegibilidade da mesma, ou seja, a probidade, o histórico comercial, a solidez financeira e a qualidade dos serviços.
Seja qual for o tipo de Síndico – Pessoa Física ou Jurídica ou até mesmo a própria Administradora do edifício - recomenda-se fortemente uma pesquisa patrimonial pormenorizada e também uma “due diligence” (busca detalhada) no âmbito fiscal, judicial e comercial.
Não se pode esquecer que, contratar um Síndico Profissional sem referências, sem apresentação de certidões negativas de processos judiciais e fiscais (ou ao menos se positivas, detalhadamente justificadas) ou mesmo sem lastro para responder a eventuais prejuízos causados.
A empresa deve ter inscrição no C.N.P.J. e regularidade junto à Receita Federal e os demais órgãos públicos ao qual estiver afeta, o mesmo aplicando-se aos órgão de classe, como CRA, CRECI e outros.
Em outras palavras, este profissional deve ter patrimônio em seu nome ou ao menos o amparo financeiro necessário a responder por prejuízos que sua má gestão pode causar ao Condomínio. Sem ter como responder, sabemos que o Condomínio poderá até vencer batalhas judiciais, mas certamente perderá a guerra ao tentar receber o que lhe é devido.
Alguns dirão que essa é a visão pessimista, de quem prevê a hipótese do desastre, da negligência ou mesmo da má-fé.
Ora, por óbvio que a grande maioria dos Síndicos Profissionais agirá pautada nos princípios da ética, da lealdade e da boa-fé, mas, é “incontesti” o fato de que tantos outros se aproveitarão da confiança e liberdade para, eventualmente, auferirem vantagens ilícitos com o encargo.
É para estas situações ainda que hipotéticas, que alertamos ser recomendável e positiva a contratação dos Síndicos Profissionais que reúnam solidez, ética, probidade, e respaldo patrimonial.
A possível aprovação do Projeto de Lei nº 011 - 99211 0340 trará como principal benefício a eliminação de disposições obsoletas nas Convenções Condominiais, prevendo toda sorte de restrição, seja à figura do Síndico a ser eleito, seja ao formato de sua remuneração.
Algumas Convenções, por exemplo, simplesmente e sem qualquer justificativa plausível, proíbem que o encargo de Síndico seja remunerado ou mesmo que, no caso do condômino residente, seja concedida a isenção da cota condominial mensal, o que acaba afastando possíveis candidatos ao posto.
A nova redação do artigo 1.347 do C.C.B. permitira à Assembleia Geral de Condôminos deliberar livremente – ainda que houvesse previsão diversa na Convenção Condominial – sobre quem será e como será remunerado o novo Síndico. Tais casos acabam gerando a necessidade da difícil providência de se alterar o texto da Convenção com 2/3 das assinaturas dos condôminos.
Nesse aspecto, o benefício será imenso e a dinamização na contratação ou na simples escolha do novo síndico, certa. A decisão da Assembleia será soberana e sobreposta ao texto da Convenção.
É com ressalva que vemos o enquadramento do Síndico Profissional como empregado do Condomínio sujeito às disposições da Consolidação das Leis do Trabalho.
A um, porque o Síndico passaria a ser seu próprio chefe, sem fiscalização de superiores na “hierarquia” (que nem existe) do Condomínio. A dois, porque a possibilidade de conflitos, divergências ou discussões, ainda que no campo da urbanidade e da conversação, certamente trariam desgaste ao mesmo como empregado e subtrairia a isenção que deve ser peculiar ao Síndico Profissional. A três porque um empregado do Condomínio passaria a ter acesso total e irrestrito a toda a documentação interna do mesmo e, em último, porque o encargo síndico exige algum tipo de maleabilidade que o Contrato de Trabalho regido pela C.L.T. não permitiria.
Dessa forma, salvo melhor juízo, a contratação via Contrato de Prestação de Serviços, sujeito às regras do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor afigura-se ainda, a melhor solução.
Concluímos com parecer favorável e benéfico acerca da figura do Síndico Profissional e, parcialmente, quanto à alteração legislativa que tramita atualmente por nossas Casas Legislativas Federais, desde que observados os cuidados acima elencados e, que não haja no próprio edifício ninguém disposto a gerir o próprio patrimônio.
Texto confeccionado por: Marcelo Vallejo Marsaioli. Advogado militante, inscrito perante a OAB/SP. Graduado pela Faculdade Católica de Direito de Santos - UNISANTOS 011 - 99211 0340. Pós-graduado "lato sensu" - Faculdade Católica de Direito de Santos - UNISANTOS. Especializado em direito econômico, imobiliário e consumerista. Escreve atualmente artigos editados nas seguintes publicações: revista da ADIBAS, SEABENS (Sindicato dos Administradores de bens) e Jornal do Síndico, todas do ramo imobiliário. Diplomado em língua Inglesa (Certificado de Proficiência da Universidade de Michigan) e em língua francesa (Ministério da Educação Nacional da República Francesa). Graduado em Letras pela Universidade Católica de Santos - UNISANTOS 011 - 99211 0340. Participou do Intercâmbio de Grupo de Estudos - foco na área jurídica - em Detroit/Michigan, pelo Distrito 4420 de Rotary International (abril/maio de 2003). Professor Universitário na área do Direito pela UNIMONTE (início em 2003) e UNISANTA (início em 2004).
Mas além dos necessários conhecimentos técnicos para exercer essa função, entendo que a principal qualidade do síndico é tratar as pessoas com respeito, ter liderança e organização, ser paciente e saber ouvir os anseios e pedidos dos moradores, saber se comunicar, administrando os conflitos como mediador e bom negociador, conflitos esses que levam a discussão dos problemas com conhecimento e bom senso na busca de boas e democráticas soluções.
Espero que tenham gostado das informações.
Fico a disposição para marcar uma reunião preliminar para maiores detalhes.
Obrigado
Antonio João do Nascimento Neto
Cel.: 011 - 99211 0340